Laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12. Januar 2022 ist die Frage der Höhe einer berechtigten Mietkürzung nicht pauschal, sondern immer nach Lage des Einzelfalles zu entscheiden. Im konkreten Fall sah das OLG Dresden eine pauschale Kürzung von 50 % als gegeben an, da schließlich beide Parteien also sowohl Vermieter und Mieter das Verwendungsrisiko je zu 50 % tragen würden. Der BGH hat den Rechtsstreit an das OLG Dresden zurückverwiesen, um die konkreten Einbußen des Mieters zu prüfen. 

Der BGH stellt klar, dass es für die Bewilligung einer Mietkürzung nicht auf eine konkrete Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters nicht ankommt, sondern vielmehr darauf, welche Verluste der Mieter durch die staatliche angeordnete Betriebsschließung erleidet hat. Finanzielle Vorteile, wie den Zufluss von Corona-Hilfen muss sich der Mieter jedoch anrechnen lassen.

BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21 – 

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2022/2022004.html;jsessionid=F6F857C937B19F05EDA55C35BE1F7CF5.1_cid359?nn=10690868

Das LG München I hat entschieden, dass staatlich angeordnete Schließungen von Gewerbebetrieben, die auf der Grundlage der Corona-Pandemie erfolgten, zu einer Mietminderung rechtfertigen können. Das Gericht unterscheidet dabei drei Einzelfälle: Muss das Geschäft komplett geschlossen werden, ist die Miete um 80 % gemindert. Darf nur ein geringer Anteil von 25 % geöffnet werden, so kann die Miete um 50 % gemindert werden. Kann die gesamte Fläche genutzt werden, wobei Einschränkungen wegen einzuhaltener Abstände eintreten (z.B. 1 Person pro 20 qm) ist eine Minderung vom 15 % gerechtfertigt. Das Urteil zum Aktenzeichen 3 O 4495/20 stammt vom 22.09.2020 und ist nach unserem Kenntnisstand nicht rechtskräftig.

Es bleibt weiterhin spannend was die Bewertungen der Gerichte zur Minderungs-Problematik in Corona-Zeiten angeht. Vor dem Hintergrund auch anders lautender Entscheidungen des Landgerichts Frankfurt a.M. und des Landgerichts Zweibrücken wird es auf eine obergerichtliche Entscheidung ankommen. Wünschenswert wäre am Ende eine Entscheidung des 12. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes.

Die Ministerpräsidenten haben weitere Corona-Maßnahmen verabschiedet, die ab dem 2.11.2020 gelten sollen. Es gelten neue Kontaktbeschränkungen. U.a. müssen Gastronomiebetriebe, Bars, Diskotheken und Kneipen schließen. Der Außer Haus Verzehr soll weiterhin zulässig sein.

Weitere Einschränkungen gelten für Kosmetikstudios, Massagepraxen und Tattoostudios. Medizinisch notwendige Behandlungen etwa beim Physiotherapeuten sind weiter möglich. Auch Friseursalons bleiben weiterhin geöffnet.

Die Schulen und Kitas sollen geöffnet bleiben.

Weitere Informationen finden Sie hier.

Gibt der Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht frei, kann dies sehr teuer werden (BGH, Urteil vom 18. Januar 2017, VIII ZR 17/16).

Die sog. Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich nicht nach dem Mietspiegel. Vielmehr richtet sie sich nach der sog. „Marktmiete“. Die sog. „Marktmiete“ ist die Miete, die bei einer Neuvermietung am Markt vom Vermieter zu erzielen wäre und nicht die sog. ortsübliche Vergleichsmiete gem. Mietspiegel. Auf eine örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten Jahre komme es nicht an.

Der Bundesgerichtshof entscheidet damit einen langjährigen Streit in der Rechtsprechung und Literatur. Er entscheidet sich bewusst gegen die Auffassung, dass bei der Berücksichtigung der Nutzungsentschädigung der vierjährige Bezugszeitraum im Sinne der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.

Für den Mieter kann diese Rechtsprechung teuer werden. Im konkreten Fall weigerten sich die Mieter, die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung herauszugeben. Die ersten beiden Instanzen (AG München, 417 C 8389/13 und LG München, 15 S 8361/15) hatten die Mieter zu Zahlung eines Betrages in Höhe von € 7.300,37 verurteilt. Der Revision der Mieter hatte nunmehr keinen Erfolg.

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Der für das Bankrecht zuständige 11. Senat des Bundesgerichtshofes hat entschieden, dass Darlehensbearbeitungsentgelte für Verbraucherkreditverträge nach den Grundsätzen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind und diese kenntnisabhängig der allgemeinen Verjährung unterliegen. Er hat weiterhin neu entschieden, dass eine maximale Verjährungsfrist von 10 Jahren besteht, die jedoch nur bis zum 31. Dezember 2014 gilt. Falls Sie Kunde einer Bank sind und auch über die Rückforderung von Bearbeitungsgebühren der Verbraucherkreditverträge nachdenken, haben Sie im Einzelfall nur noch Zeit bis zum Ende dieses Jahres.

Näheres zum Urteil erfahren Sie in der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 153/2014

Wichtig ist: Ein einfaches Schreiben an die Bank hindert nicht die Verjährung. Ausschließlich die gerichtliche Geltendmachung kann die Verjährung hemmen. Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Kühnel schnellstmöglich.

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Rechtsanwalt Kühnel Berlin

Das Landgericht Berlin musste im vorliegenden Fall darüber entscheiden, ob ein WEG – Verwalter bei drohenden Schadensersatzansprüchen entlastet werden kann. Es entschied, dass ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbare Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, erkennbar der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht.

Das Landgericht Berlin befasste sich mit einer in weg-rechtlichen Fällen alltäglich vorkommenden Situation. Der Verwalter hatte es in diesem Fall versäumt einen bausachverständigen Rat einholen zu lassen, zu der Frage ob Gewährleistungsansprüche nach Bauarbeiten bestünden. Konkret ging es um die Frage, ob sich der Plattenbelag der klägerischen Terrasse auf derselben Höhe wie das Anschlussprofil vor der Tür befand und dadurch die Gefahr eindringender Feuchtigkeit vorlag. Die Kläger hatten den Verwalter schriftlich aufgefordert, den Rückbau der Terrasse zu veranlassen und eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Der Verwalter blieb jedoch untätig und wurde anschließend auf der ordentlichen Eigentümerversammlung entlastet.

Das Landgericht Berlin gab der Berufung der Eigentümer statt, die sich gegen den Beschluss zur Wehr gesetzt hatten. Es entschied, dass der Verwalter seinen Pflichten gem. §27 I Nr. 2 WEG nicht nachgekommen war und damit nicht im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung gehandelt hatte. Bereits das Unterlassen der Untersuchung des mangelhaften Zustandes sei geeignet den Vorwurf einer Pflichtverletzung zu begründen. Da sich aus der Untätigkeit Ersatzansprüche gegen den Verwalter ergeben könnten, widerspreche der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung und sei damit ungültig.

LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 – Az. 55 S 365/12.

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Der Bundesgerichtshof musste im vorliegenden Fall darüber entscheiden, ob ein Mietverhältnis über eine Wohnung wirksam gekündigt wurde und vor allem, ob in der anhaltenden Nutzung der Mietsache nicht eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §545 BGB stattgefunden hatte.

Das Gesetzt sieht in diesen Fällen vor, dass der Vermieter innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung von der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Mieter widersprechen muss. Im zu entscheidenden Fall tat die Vermieterin dies nicht, sondern erhob Räumungsklage. Die Vermieterin war nunmehr der Auffassung, dass die Zustellung der Räumungsklage diese Funktion erfüllte, obwohl dies später als 2 Wochen nach Kenntniserlangung geschah.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Vorinstanzen und gab der Vermieterin Recht. Der BGH entschied jedoch weiter, dass die nur für die Fälle gelte, wenn die Zustellung im Sinne der Zivilprozessordnung auch demnächst erfolge. Gem. §167 ZPO wirkt die Zustellung in diesen Fällen zurück auf den Termin des Eingangs des Antrags oder der Klage bei dem Gericht, wenn durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden soll und die Zustellung “demnächst” erfolgt.

BGH, Urteil vom 25.06.2014 – Az. VIII ZR 10/14

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Zu diesem Urteil kommt das Kammergericht in seinem Urteil vom 15. Mai 2014.

Für den Fall, dass der Vermieter ein Baugerüst an der Fassade eines Ladens über längere Zeit aufstellt, hat der Mieter die Möglichkeit die Miete zu mindern und gegebenenfalls auch das Recht das Mietverhältnis zu kündigen, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung dafür sei aber nach der Ansicht des Gerichts, dass die Beeinträchtigungen für den Mieter bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar waren.

Urteil des KG vom 15.5.2014 – 8 U 12/13.

Vorinstanz: Urteil des LG Berlin vom 7.12.2012 – 32 O 632/11.

Rechtsanwalt Kühnel informiert Sie gerne weitergehend über diese Thematik.

Zu diesem Entschluss kommt das Landgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 8. August 2014.

Die Eigentümer, die auf der Dachterrasse ihrer Penthouse-Wohnung graue Sichtschutzmatten installiert hatten, müssen diese entfernen. Das Landgericht Karlsruhe hat nunmehr entschieden, dass dies gegen die entsprechenden Regelungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verstößt. Geklagt hatten die übrigen Eigentümer, da die Eigentümer der Penthousewohnung vor der Installation des Sonnensegels nicht ihre Zustimmung eingeholt hatten.

Im Klartext stellt das Landgericht Karlsruhe fest, dass das Sonnensegel wegen der optischen Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes eine nachteilige und damit zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellt und damit gegen §14 Nr. 1 WEG verstößt.  In § 14 Nr. 1WEG heißt es:

“Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst…”

Diese optische Veränderung sei für die übrigen Eigentümer nicht hinnehmbar, da es sich objektiv nachteilig auf das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage auswirke. Auch kam es vorliegend nach der Auffassung des Gerichts nicht darauf an, dass das Sonnengel nur zeitweise ausgefahren wird, da das Sonnensegel auch im eingefahrenen Zustand deutlich als “Balken” über der Terrasse zu erkennen sei.

Urteil des LG Karlsruhe vom 8. August 2014 – 11 S 34 / 14.

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