Schadensersatz des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Wohnung durch den Mieter, BGH – Urteil vom 18. Januar 2017, VIII ZR 17/16.

 

Gibt der Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht frei, kann dies sehr teuer werden (BGH, Urteil vom 18. Januar 2017, VIII ZR 17/16).

Die sog. Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich nicht nach dem Mietspiegel. Vielmehr richtet sie sich nach der sog. „Marktmiete“. Die sog. „Marktmiete“ ist die Miete, die bei einer Neuvermietung am Markt vom Vermieter zu erzielen wäre und nicht die sog. ortsübliche Vergleichsmiete gem. Mietspiegel. Auf eine örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten Jahre komme es nicht an.

Der Bundesgerichtshof entscheidet damit einen langjährigen Streit in der Rechtsprechung und Literatur. Er entscheidet sich bewusst gegen die Auffassung, dass bei der Berücksichtigung der Nutzungsentschädigung der vierjährige Bezugszeitraum im Sinne der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.

Für den Mieter kann diese Rechtsprechung teuer werden. Im konkreten Fall weigerten sich die Mieter, die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung herauszugeben. Die ersten beiden Instanzen (AG München, 417 C 8389/13 und LG München, 15 S 8361/15) hatten die Mieter zu Zahlung eines Betrages in Höhe von € 7.300,37 verurteilt. Der Revision der Mieter hatte nunmehr keinen Erfolg.

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Eilmeldung! Der Rückforderungsanspruch für Bearbeitungsgebühren von Verbraucherkreditverträgen verjährt am 31.12.2014!

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Der für das Bankrecht zuständige 11. Senat des Bundesgerichtshofes hat entschieden, dass Darlehensbearbeitungsentgelte für Verbraucherkreditverträge nach den Grundsätzen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind und diese kenntnisabhängig der allgemeinen Verjährung unterliegen. Er hat weiterhin neu entschieden, dass eine maximale Verjährungsfrist von 10 Jahren besteht, die jedoch nur bis zum 31. Dezember 2014 gilt. Falls Sie Kunde einer Bank sind und auch über die Rückforderung von Bearbeitungsgebühren der Verbraucherkreditverträge nachdenken, haben Sie im Einzelfall nur noch Zeit bis zum Ende dieses Jahres.

Näheres zum Urteil erfahren Sie in der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 153/2014

Wichtig ist: Ein einfaches Schreiben an die Bank hindert nicht die Verjährung. Ausschließlich die gerichtliche Geltendmachung kann die Verjährung hemmen. Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Kühnel schnellstmöglich.

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Rechtsanwalt Kühnel Berlin

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Der WEG – Verwalter und seine Entlastung

Das Landgericht Berlin musste im vorliegenden Fall darüber entscheiden, ob ein WEG – Verwalter bei drohenden Schadensersatzansprüchen entlastet werden kann. Es entschied, dass ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbare Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, erkennbar der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht.

Das Landgericht Berlin befasste sich mit einer in weg-rechtlichen Fällen alltäglich vorkommenden Situation. Der Verwalter hatte es in diesem Fall versäumt einen bausachverständigen Rat einholen zu lassen, zu der Frage ob Gewährleistungsansprüche nach Bauarbeiten bestünden. Konkret ging es um die Frage, ob sich der Plattenbelag der klägerischen Terrasse auf derselben Höhe wie das Anschlussprofil vor der Tür befand und dadurch die Gefahr eindringender Feuchtigkeit vorlag. Die Kläger hatten den Verwalter schriftlich aufgefordert, den Rückbau der Terrasse zu veranlassen und eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Der Verwalter blieb jedoch untätig und wurde anschließend auf der ordentlichen Eigentümerversammlung entlastet.

Das Landgericht Berlin gab der Berufung der Eigentümer statt, die sich gegen den Beschluss zur Wehr gesetzt hatten. Es entschied, dass der Verwalter seinen Pflichten gem. §27 I Nr. 2 WEG nicht nachgekommen war und damit nicht im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung gehandelt hatte. Bereits das Unterlassen der Untersuchung des mangelhaften Zustandes sei geeignet den Vorwurf einer Pflichtverletzung zu begründen. Da sich aus der Untätigkeit Ersatzansprüche gegen den Verwalter ergeben könnten, widerspreche der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung und sei damit ungültig.

LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 – Az. 55 S 365/12.

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Fortsetzung nach Kündigung des Mietverhältnisses?

Der Bundesgerichtshof musste im vorliegenden Fall darüber entscheiden, ob ein Mietverhältnis über eine Wohnung wirksam gekündigt wurde und vor allem, ob in der anhaltenden Nutzung der Mietsache nicht eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §545 BGB stattgefunden hatte.

Das Gesetzt sieht in diesen Fällen vor, dass der Vermieter innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung von der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Mieter widersprechen muss. Im zu entscheidenden Fall tat die Vermieterin dies nicht, sondern erhob Räumungsklage. Die Vermieterin war nunmehr der Auffassung, dass die Zustellung der Räumungsklage diese Funktion erfüllte, obwohl dies später als 2 Wochen nach Kenntniserlangung geschah.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Vorinstanzen und gab der Vermieterin Recht. Der BGH entschied jedoch weiter, dass die nur für die Fälle gelte, wenn die Zustellung im Sinne der Zivilprozessordnung auch demnächst erfolge. Gem. §167 ZPO wirkt die Zustellung in diesen Fällen zurück auf den Termin des Eingangs des Antrags oder der Klage bei dem Gericht, wenn durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden soll und die Zustellung “demnächst” erfolgt.

BGH, Urteil vom 25.06.2014 – Az. VIII ZR 10/14

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Mietpreisbremse für 2015 in Aussicht gestellt!

Mietpreisbremse tritt höchstwahrscheinlich Anfang 2015 für das Mietrecht in Kraft!

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Bundesländer die Möglichkeit der Festlegung einer Mietpreisbremse erhalten. Danach kann in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt für die Dauer von fünf Jahren der Mietpreis auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Wiedervermietung erhöht werden.

Rechtsanwalt Kühnel Berlin

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Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neuvermietungen von neu erschaffenem Wohnraum. Weiterhin sieht das Mietrecht zukünftig eine Ausnahme für „umfassend“ modernisierte Wohnungen für den Zeitraum von drei Jahren vor. Inwieweit dieser Begriff jedoch Anwendung im Mietrecht findet, werden die Instanz-Gerichte klären müssen.

Neuregelung im Maklerrecht

Hier werden zukünftig die Auftraggeber der Makler zur Kasse gebeten. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass alle Mieter gleichberechtigt die Möglichkeit erhalten, an Wohnungen zu gelangen.

Für weitere Erläuterungen zu diesem Thema steht Ihnen Rechtsanwalt Kühnel jederzeit zur Verfügung.

Gewerberaummiete: Ein Baugerüst an der Fassade rechtfertigt eine Kündigung!

Zu diesem Urteil kommt das Kammergericht in seinem Urteil vom 15. Mai 2014.

Für den Fall, dass der Vermieter ein Baugerüst an der Fassade eines Ladens über längere Zeit aufstellt, hat der Mieter die Möglichkeit die Miete zu mindern und gegebenenfalls auch das Recht das Mietverhältnis zu kündigen, wenn dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung dafür sei aber nach der Ansicht des Gerichts, dass die Beeinträchtigungen für den Mieter bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar waren.

Urteil des KG vom 15.5.2014 – 8 U 12/13.

Vorinstanz: Urteil des LG Berlin vom 7.12.2012 – 32 O 632/11.

Rechtsanwalt Kühnel informiert Sie gerne weitergehend über diese Thematik.

Die Montage eines Sonnensegels auf einer Dachterrasse stellt eine nachteilige Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage dar!

Zu diesem Entschluss kommt das Landgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 8. August 2014.

Die Eigentümer, die auf der Dachterrasse ihrer Penthouse-Wohnung graue Sichtschutzmatten installiert hatten, müssen diese entfernen. Das Landgericht Karlsruhe hat nunmehr entschieden, dass dies gegen die entsprechenden Regelungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verstößt. Geklagt hatten die übrigen Eigentümer, da die Eigentümer der Penthousewohnung vor der Installation des Sonnensegels nicht ihre Zustimmung eingeholt hatten.

Im Klartext stellt das Landgericht Karlsruhe fest, dass das Sonnensegel wegen der optischen Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes eine nachteilige und damit zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellt und damit gegen §14 Nr. 1 WEG verstößt.  In § 14 Nr. 1WEG heißt es:

“Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst…”

Diese optische Veränderung sei für die übrigen Eigentümer nicht hinnehmbar, da es sich objektiv nachteilig auf das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage auswirke. Auch kam es vorliegend nach der Auffassung des Gerichts nicht darauf an, dass das Sonnengel nur zeitweise ausgefahren wird, da das Sonnensegel auch im eingefahrenen Zustand deutlich als “Balken” über der Terrasse zu erkennen sei.

Urteil des LG Karlsruhe vom 8. August 2014 – 11 S 34 / 14.

Rechtsanwalt Kühnel informiert Sie gerne weitergehend über diese Thematik.

 

Landgericht Berlin setzt Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15 % fest!

In dem Rechtsstreit begehrt der Vermieter eine Anpassung der Miete im Rahmen einer Mietererhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete im Bezirk Wedding. Schon das Amtsgericht Wedding sah in der I. Instanz lediglich eine Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Kappungsgrenze von 15 % für gerechtfertigt an. Auch die für diesen Bezirk zuständige Kammer des Landgerichts sah dies so in der II. Instanz. Das Landgericht stellt dazu fest, dass zwar grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 % einzuhalten ist. In besonderen Fällen, kann diese Grenze jedoch bei 15 % liegen. Dies gilt dann, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete speziell bestimmt sind.

Das Landgericht Berlin stellt fest, dass das Land Berlin als Verordnungsgeber das gesamte Stadtgebiet als “wohnungstechnisch” gefährdet angesehen hat. Das Landgericht Berlin stellt auch fest, dass die zugrunde gelegte Verordnung auch wirksam ist.

Das Urteil hat weitreichende Folgen. Zukünftig sind Mieterhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete im Stadtgebiet Berlins nur im Rahmen der Kappungsgrenze von 15 % erlaubt.

Urteil des LG Berlin vom 3. 7.2014; Aktenzeichen: 67 S 121/14

Gegen dieses Urteil wurde Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt. Dieser entscheidet nun abschließend über den Sachverhalt.

Weitere Fragen zu diesem Urteil beantwortet Rechtsanwalt Kühnel gerne in einem persönlichen Gespräch.

 

Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlung nur bei korrekter Abrechnung möglich

Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall entschieden, dass die Erhöhung von Vorauszahlungen nur dann wirksam ist, wenn die Abrechnung formell sowie inhaltlich korrekt ist. Damit widerruft der BGH seine bisherige Sichtweise, wonach es bislang nur auf die formelle, jedoch nicht die materielle Richtigkeit der Abrechnung ankam. Somit setzt eine Anpassung der Vorauszahlungen die formelle Ordnungsmäßigkeit sowie materielle Richtigkeit der Abrechnung voraus.

BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 245/11 –

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Wer die Energie bezieht muss Sie auch bezahlen!

Der Bundesgerichtshof entschied am 22. Juli 2014, dass grundsätzlich derjenige Mieter, der die Leistung eines Energieversorgungsunternehmens entnimmt konkludent auch für die Mitmieter den Versorgungsvertrag abschließt.

Im konkreten Fall schloss die beklagte Partei nicht ausdrücklich den Gas-Versorgungsvertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen ab. Der in diesem Verfahren als Zeuge beteiligter Mieter hatte jedoch zu Beginn des Vertragsverhältnisses die ihm angebotene Energie (im vorliegenden Fall: Gasversorgung) entnommen und so laut BGH konkludent den Versorgungsvertrag abgeschlossen. Der BGH entscheidet weiter, dass auch die beklagte Partei, die zu diesem Zeitpunkt nur sporadisch in dem Haus wohnte auch zur Zahlung verurteilt werden kann, da der Zeuge hier auch für sie den Vertrag abgeschlossen hatte. Die beiden Mieter haften danach gesamtschuldnerisch.

BGH, Urteil vom 22.07.2014 – Aktenzeichen: VIII ZR 313/13 

Vorinstanzen: Kammergericht und LG Berlin

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