In dem Rechtsstreit begehrt der Vermieter eine Anpassung der Miete im Rahmen einer Mietererhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete im Bezirk Wedding. Schon das Amtsgericht Wedding sah in der I. Instanz lediglich eine Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Kappungsgrenze von 15 % für gerechtfertigt an. Auch die für diesen Bezirk zuständige Kammer des Landgerichts sah dies so in der II. Instanz. Das Landgericht stellt dazu fest, dass zwar grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 % einzuhalten ist. In besonderen Fällen, kann diese Grenze jedoch bei 15 % liegen. Dies gilt dann, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete speziell bestimmt sind.

Das Landgericht Berlin stellt fest, dass das Land Berlin als Verordnungsgeber das gesamte Stadtgebiet als “wohnungstechnisch” gefährdet angesehen hat. Das Landgericht Berlin stellt auch fest, dass die zugrunde gelegte Verordnung auch wirksam ist.

Das Urteil hat weitreichende Folgen. Zukünftig sind Mieterhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete im Stadtgebiet Berlins nur im Rahmen der Kappungsgrenze von 15 % erlaubt.

Urteil des LG Berlin vom 3. 7.2014; Aktenzeichen: 67 S 121/14

Gegen dieses Urteil wurde Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt. Dieser entscheidet nun abschließend über den Sachverhalt.

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Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall entschieden, dass die Erhöhung von Vorauszahlungen nur dann wirksam ist, wenn die Abrechnung formell sowie inhaltlich korrekt ist. Damit widerruft der BGH seine bisherige Sichtweise, wonach es bislang nur auf die formelle, jedoch nicht die materielle Richtigkeit der Abrechnung ankam. Somit setzt eine Anpassung der Vorauszahlungen die formelle Ordnungsmäßigkeit sowie materielle Richtigkeit der Abrechnung voraus.

BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 245/11 –

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Der Bundesgerichtshof entschied am 22. Juli 2014, dass grundsätzlich derjenige Mieter, der die Leistung eines Energieversorgungsunternehmens entnimmt konkludent auch für die Mitmieter den Versorgungsvertrag abschließt.

Im konkreten Fall schloss die beklagte Partei nicht ausdrücklich den Gas-Versorgungsvertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen ab. Der in diesem Verfahren als Zeuge beteiligter Mieter hatte jedoch zu Beginn des Vertragsverhältnisses die ihm angebotene Energie (im vorliegenden Fall: Gasversorgung) entnommen und so laut BGH konkludent den Versorgungsvertrag abgeschlossen. Der BGH entscheidet weiter, dass auch die beklagte Partei, die zu diesem Zeitpunkt nur sporadisch in dem Haus wohnte auch zur Zahlung verurteilt werden kann, da der Zeuge hier auch für sie den Vertrag abgeschlossen hatte. Die beiden Mieter haften danach gesamtschuldnerisch.

BGH, Urteil vom 22.07.2014 – Aktenzeichen: VIII ZR 313/13 

Vorinstanzen: Kammergericht und LG Berlin

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Der BGH entschied am 22.11.2011 im Einzelfall, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags der Anspruch auf Zahlung der Kaution zusteht, sofern aus dem vorangegangenen Vertrag noch Forderungen bestehen.

Bis Ende Februar bestand im vorliegenden Fall ein befristeter Mietvertrag zwischen den Parteien, welcher den Mieter zu einer Barkaution in Höhe von 23.700 Euro verpflichtete. Der Mieter stellte Antrag auf eine Bankbürgschaft, die der Vermieter auch vorbehaltlos annahm. Nach Ablauf des Mietverhältnisses nahm der Vermieter den Anspruch auf Barzahlung der Kaution wieder auf. Da sich die Kaution aus dem Vertrag ergibt, hat der Vermieter einen Anspruch auf die vertraglich geregelte Vereinbarung. Dem Vermieter steht demzufolge ein Anspruch auf Vertragserfüllung zu.

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 65/11 – BGB §§ 205. 364, 551

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.06.2012 entschieden, dass der Bereicherungsanspruch des Mieters bezüglich eines Abgeltungsbetrages, welcher auf einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel beruht, der kurzen Verjährung unterliegt.

Der Mieter möchte nach Beendigung des Mietverhältnisses Geld vom Vermieter zurück verlangen, weil er vor dem Auszug renoviert hatte. Es stellte sich im vorliegenden Fall heraus, dass der Mieter einen tatsächlichen Rückforderungsanspruch hatte, dieser jedoch bereits verjährt war.

Der BGH stellte klar: Alle Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter, welche die Durchführung von Schönheitsreparaturen betreffen, unterliegen der kurzen Verjährung von 6 Monaten. Da der Gegenwert der Investition des Mieters für die Schönheitsreparaturen ebenso wie geldwerte Sachleistungen der Verbesserung der Mietsache dienen, sind diese als Aufwendung auf die Mietsache zu betrachten und fallen somit unter die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 – BGB § 548 Abs 2

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